Get Adobe Flash player

Новые правила оформления прав на земельные участки после 1 января 2013 года

Январь 2013 является периодом введения новых правил и процедур оформления прав на земельные участки и иное недвижимое имущество. Именно в этот день вступают в силу два законодательных акта, которые внедряют существенные нововведения в правовое регулирование отношений в сфере недвижимости. Учитывая некоторую неготовность определенных государственных органов, которых касаются эти нововведения, к их внедрению и реализации, возникают сомнения, не будет отсрочено вступление в силу этих законодательных актов. Однако ситуация в сфере регистрации права собственности да и вообще в земельной сфере такова, что вступление в силу все-таки состоится, а текущие проблемы, как всегда, будут устраняться «в процессе». Сейчас речь идет о Законе Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и Закон Украины «О Государственном земельном кадастре».

Суть нововведений заключается в том, что если до 1 января 2013 г. в Украине формирования земельных участков и оформления прав на них осуществлялось путем ведения одного реестра - Государственного реестра земель (который вело Государственное агентство земельных ресурсов Украины и его территориальные органы), то после 1 Январь 2013 таких реестров будет два, а именно: формирование земельных участков фиксироваться в Государственном земельном кадастре, а оформление прав на земельные участки - в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их отягощений.

Согласно ст. 1 Закона «О Государственном земельном кадастре» он представляет собой государственную геоинформационная система сведений о землях, расположенных в пределах государственной границы Украины, их целевое назначение, ограничения в их использовании, а также данные о количественной и качественной характеристике земель, их оценку, о распределении земель между собственниками и пользователями. Соответственно, государственная регистрация земельного участка представляет собой внесение в Государственный земельный кадастр предусмотренных настоящим Законом сведений о формировании земельного участка и присвоение ему кадастрового номера.

Кроме того, с 1 января 2013 года вступит в силу статья 79 1 Земельного кодекса Украины (Формирование земельного участка как объекта гражданских прав), которой впервые на законодательном уровне будет определено понятие формирования земельного участка. Согласно этой статье формирование земельного участка заключается в определении земельного участка как объекта гражданских прав. Формирование земельного участка предусматривает определение площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Земельный участок считается сформированной с момента присвоения ему кадастрового номера. Кроме того, все сформированные земельные участки подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре.

Следует также отметить, что законодатель, учитывая факт передачи до 2004 г. гражданам и юридическим лицам Украины земельных участков пунктов национальной геодезической сети, включил в указанную статью положения, позволяющие изменять конфигурацию таких земельных участков без проведения их формирования. Так, согласно п. 12 ст. 79 1 Земельного кодекса Украины пределы смежных земельных участков частной собственности могут быть изменены владельцами без формирования новых земельных участков в рамках проектов землеустройства по упорядочению существующих землевладений. А в пункте 8 настоящей статьи установлено, что в случае установления (восстановления) границ земельных участков за их фактическим использованием в связи с невозможностью выявления границ, формирование новых земельных участков не осуществляется. При этом, изменения в сведения о границах земельных участков вносятся в Государственный земельный кадастр. Итак, приведенные положения дают право владельцам смежных земельных участков, полученных в собственность до 2004 г., инициировать уточнения линий прохождения границ таких участков без проведения их нового формирования, в упрощенном порядке - на основании проектов землеустройства по упорядочению существующих землевладений соответствии со ст. 51 Закона Украины «О землеустройстве».

Земельный участок может быть объектом гражданских сделок только после внесения сведений о нем в две информационные базы данных - Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений.

С другой стороны, проведение государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре не предоставляет участку юридического свойства оборотоспособности, т.е. свойства быть объектом гражданских прав (права собственности, аренды и т.п.), что следует из ч. 9 ст. 79 1 Земельного кодекса Украины, где установлено, что земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента ее формирования и государственной регистрации права собственности на нее. То есть земельный участок может быть объектом гражданских сделок только после внесения сведений о нем в обе информационные базы данных - Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений. Причем государственная регистрация прав на земельные участки может осуществляться после государственной регистрации земельных участков в государственном земельном кадастре.

Важной особенностью оформления прав на земельные участки после 1 января 2013 г. станет также установление нового порядка оформления земельных прав. Согласно действующей редакции ст. 126 Земельного кодекса Украины право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, а также гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенного в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению или по свидетельству о праве наследство (в случае наследования участка). С 1 января 2013 г. статья 126 Кодекса будет действовать в следующей редакции: «Право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

К тому же названным Законом существенно изменяется содержание подтверждения возникновения у лица земельных прав. Так, согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. Следовательно, наличие у лица права на земельный участок подтверждаться с 1 января 2013 г. фактом проведения государственной регистрации такого права в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Однако при совершении сделок и других действий относительно земельных участков их собственники и пользователи должны подать документ, подтверждающий наличие у них права. Таким документом, как предусмотрено ст. 28 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», является выписка из Государственного реестра прав, который предоставляется владельцам земельных участков на основании поданного заявления.

Законом также установлено, что государственная регистрация прав является обязательной. Более того, права на земельные участки и другое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают именно с момента регистрации. Такая норма корреспондируется с нормами ст. 334 Гражданского кодекса Украины, по которым право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» признает все права на земельные участки, которые были зарегистрированы до 1 января 2013. Однако у владельцев земельных участков могут возникнуть отдельные проблемы в случае, если такой участок не имеет кадастрового номера

Одновременно права на земельные участки и другое недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, то есть до 1 января 2013 г., признаются действительными даже при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом, если регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения. Или если на момент возникновения прав действовало законодательство, не предусматривало обязательной регистрации таких прав. Таким образом, Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» признает все права на земельные участки, которые были зарегистрированы до 1 января 2013. Это, в частности, означает, выданные до 1 января 2013 г. государственные акты на право собственности на земельные участки сохранять свою силу и после 1 января 2013 г. - до тех пор, пока будет существовать соответствующий земельный участок как объект гражданских прав.

При этом следует обратить внимание на то, что несмотря на признание государством прав собственности на такие земельные участки, у их владельцев при осуществлении прав могут возникнуть отдельные проблемы в случае, если такой участок не имеет кадастрового номера. Согласно Закону Украины «О Государственном земельном кадастре» земельные участки, право собственности (пользования) на которые возникло до 2004 года, считаются закрепленными за собственником без присвоения им кадастрового номера. Следовательно, такие участки можно использовать в соответствии с их целевым назначением. Однако ими нельзя распоряжаться, пока не будет получен кадастровый номер.

Отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует еще об одном существенном недостатке его правового режима. Он заключается в том, что сведения о таком участке не внесены в Государственный реестр земель. Это означает, что на картографических документах Государственного реестра земель (очередном кадастровом плане и т.п.) отсутствует обозначение наличия такого участка на соответствующей территории. В связи с этим пунктом 2 раздела VII «Заключительные и переходные положения» Закона «О Государственном земельном кадастре» определен правовой режим устранения вышеуказанного недостатка правового режима земельного участка. В частности, им определен порядок внесения сведений о таких земельные участки в Государственный реестр земель. Так, этим пунктом установлено, что в случае если сведения о указанных земельных участках не внесены в Государственный реестр земель, их государственная регистрация осуществляется в упрощенном порядке - на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) по заявлению их владельцев (пользователей земельного участка государственной или коммунальной собственности). А внесения других сведений о этих земельных участках осуществляется уже после государственной регистрации земельных участков.

Кроме того, с началом функционирования Государственного реестра земель, его наполнения, открытым способом получения информации из него значительная часть собственников земельных участков предстанут перед фактом, что привычные площадь и границы их земельных участков являются недействительными, поскольку не совпадают с декларируемыми в имеющихся у них правоустанавливающих документах. С более сложными проблемами могут столкнуться те владельцы земельных участков, по которым в процессе выполнения землеустроительных работ будет выяснено, что принадлежащие им участки частично наложены на смежные участки или полностью или частично расположены на водных объектах, лесных участках, в охранных зонах и других территориях, которые согласно действующему законодательству не подлежат приватизации. Что, в свою очередь, повлечет значительное количество земельных споров и судебных разбирательств.

Все права защищены © Юридической компанией BaikerLotts 2012

Бесплатные счётчики Rambler's Top100